Öncelikle şunu çabucak belirteyim. Başını sokacak bir mesken almak isteyenler için konut alım vakti olamaz.
Onlar için paralarının ve imkanlarının olduğu her fırsat alım vaktidir. Onlar için kıymetli yahut ucuz olamaz zira bunun ticaretini yapmayacaklar. Tahminen 30 yıl 40 yıl o meskende oturacaklar.
Bunun dışında çabucak konut piyasasında önümüzdeki periyotta neler olacak onu anlatmak istiyorum.
Şu anda faizler tarihi taban düzeyde. Enflasyon yüzde 85 lakin faizler yüzde 10,5.
Konut kredi faizleri yüzde 2 düzeylerinde.
Normal kurallarda bu enflasyon ve bu faiz oranı ile herkesin peynir ekmek alır üzere konut alması lazım.
Ancak TUİK bilgilerine baktığımızda konut satışları süratle geriliyor.
Bugün 1 milyon lira konut kredisi çektiğinizde ödeyeceğiniz faizden yaklaşık 50-55 puanlık bir fark kazınıyorsunuz. Daha da Türkçesi aldığınız kredi enflasyon karşısında yaklaşık 50 puan eriyecek.
Bu durumda banka ziyan edecek siz kazanacaksınız.
İşte konut satışlarının patlamamasının nedeni de bu:
Banka sizin kazanmanız kendisinin ziyan etmemesi için bu krediyi vermiyor. Zira enflasyon olan ülkelerde bankalar uzun vade kredi vermek istemezler. Türkiye’de de bu türlü.
Siyasi irade bankalara baskıyla muhakkak kredileri verdiriyor lakin bunlar hudutlu. Bankalar enflasyon ortamında bol keseden kredi vermek istemiyorlar.
Konut satışlarının düşmesinin en büyük nedenlerinden biri bankaların kredi vermemesidir.
KONUT FİYATLARI
İkinci olumsuz tesir ise konut fiyatlarının bilhassa emlakçılar tarafından adeta manipüle edilmesi. Bilhassa ikinci el konut fiyatları şu anda manipüle edilmiş durumda. Evet yeni konutlarda enflasyon nedeniyle bir maliyet var lakin bunun ikinci el konut fiyatlarına bu kadar denetimsiz yansıması mantıklı bir münasebet değil.
İkinci el konut satanlar hala yüksek beklenti içerisindeler. Borsada da öyledir. Bir pay 10 liradan 100 liraya çıkmışsa siz onu 70 liraya satamazsınız. Zira insanoğlunun özelliğidir doruktan satıp tabandan alma dileği. Lakin bugünkü koşullarda kimse ne tabandan alabilecek ne de zirveden satabilecek.
O halde düşen konut satışları ve bankaların konut kredisi iştahının olmaması ikinci el konutlarda fiyatların geri çekilmesine neden olacak.
FAİZ ARTIŞI
Bankaların konut kredisi vermesi için faizlerin enflasyonun bir iki puanlık bir düzeyin üzerine çıkması lazım. O halde enflasyon 85 olduğuna nazaran kredi faizinin de en az yüzde 88 olması lazım. Yüzde 88 kredi faizi demek 3 milyona alacağınız meskenin maliyetinin size 7-8 milyon lira olması demek.
Ayrıca bu düzeyde faizler konutu yatırım emeliyle alanların satışa geçmesi manasına geliyor. Yani kiradan daha fazla faiz geliri elde edecektir.
PEKİ NE OLACAK?
Fiyatlar için en değerli soru “önümüzdeki periyot ne olacağıdır.
Şu anda uygulanan iktisat siyasetleri dünyanın tersinedir. Yani Türkiye’de insanların fiyat algısını kaybetmesine neden oldu. Bu siyasetten seçim sonrası ister AKP isterse diğer parti olsun kesinlikle vazgeçecektir.
Bütün dünyanın faiz arttırdığı bir devirde siz indiremezsiniz.
O halde sonuç olarak şunu söyleyebiliriz:
Seçime kadar konut piyasasında değerli bir hareket beklemek bu datalar ışığında imkânsız. Seçim sonrası ise bilhassa satıcılar açısından külfetli günlerin başlangıcı olacaktır.
ParaMedya
